новости

Кризис мировой финансовой системы принес на российский рынок новую тенденцию: поспешно забрав средства из ненадежных активов, вкладчики сегодня находятся в замешательстве, не зная, куда теперь вложить свои деньги. Боязнь принять решение, основанная на собственных сомнениях инвестора в перспективности тех или иных вложений, подкрепляется и активно раздуваемой паникой в отдельных отраслях рынка. Слухи о грядущем падении цен, заявления ряда девелоперов о прекращении отдельных проектов заставляют инвесторов откладывать покупку квартир и офисов до лучших времен и, возможно, делать выбор в пользу другого актива. Однако насколько справедливы опасения относительно ликвидности долгосрочных вложений в квадратные метры? Если отбросить эмоциональные факторы и сосредоточиться на цифрах и фактах, кредит доверия у недвижимости оказывается одним из самых высоких.
Сколько можно заработать на одной квартире?
Это подтверждает и российская практика. Кризис 1998 года обеспечил высокую доходность тем, кто в то время рискнул вложиться в недвижимость.
В 1996–1997 годах (до середины 1998 года) общая макроэкономическая ситуация в России характеризовалась переходом к финансовой стабилизации, что создало условия для роста инвестиций в реальную сферу, и прежде всего в недвижимость, активизации рынка и повышения цен на нем.
Непосредственно перед поворотными событиями стоимость 1 кв. м жилья в Москве составляла 950–1100 долларов, в Санкт-Петербурге – 450–500 долларов. После дефолта 18 августа квадратный метр подешевел до 700–800 долларов в Москве и до 290–350 в Петербурге.
Снижение цен вызвало оживление на рынке и увеличение числа сделок.
Сегодня, как и в 1998-м, рынок замер в ожидании коррекции. Действительно, история показывает, что после серьезных финансовых потрясений происходит снижение цен на недвижимость. Однако не стоит забывать, что после периода выхода из кризиса, который продолжается от нескольких месяцев до 2–3 лет, происходит возвращение цен на докризисный уровень, а затем их дальнейший рост.
Например, те, кто приобрел квартиру в разгар кризиса, уже через два года могли получить двойную прибыль. Через полтора года, осенью 2002-го, метр в этой квартире подорожал еще на 100 долларов. Итак, инвестированные в 1997-м 500 долларов выросли до 700 в 2002 году. Эти цифры наглядно доказывают, что даже докризисные вложения в жилье обеспечили за четырехлетний период доходность 40%.
"Безусловно, как и любому другому активу, недвижимости присущи определенные риски, однако в среднесрочной и долгосрочной перспективе она все равно позволяет инвестору зарабатывать", – комментирует управляющий ЗАО "Мосстройреконструкция" Иван Романов.
Тем не менее явного снижения цен пока не происходит. "Сомневаюсь, что на рынке Москвы и Петербурга произойдет серьезное падение цен. Однако наверняка найдутся компании, которые будут демпинговать, просто от недостатка средств на выдачу зарплаты или завершения уже проданных объектов", – считает Иван Романов. В то же время, поскольку из-за кредитного кризиса ряд компаний отменят либо приостановят реализацию своих проектов, позиции тех девелоперов, которым, напротив, удастся сейчас войти в проекты и в срок их завершить, должны укрепиться. К 2011–2012 году, когда, по планам, должен осуществиться вывод на рынок начатых сегодня проектов, мы получим резкий дефицит предложения, а устоявшие во время кризиса девелоперы – значительные конкурентные преимущества. "Недвижимость – это бизнес на века, – уверен Иван Романов. – Людям всегда нужно где-то жить, в каком-то помещении развивать свое дело, поэтому временное снижение активности девелоперов вовсе не значит, что они готовятся к смерти. Напротив, если одни в кризисе неизбежно потеряют, то другим он наверняка позволит зарабатывать".
Заработать позволит и коммерческая недвижимость, хотя с поправкой на финансовый кризис можно ожидать некоторого изменения географии спроса и востребованных площадей.
Наиболее привлекательной останется коммерческая недвижимость в историческом центре, где массовая застройка и появление больших объемов уже в принципе невозможны. Ожидать, что квадратные метры рядом с Кремлем сильно подешевеют, не стоит. Максимум, на что стоит рассчитывать, – это появление возможности приобретения актива в этом месте.
Еще одной тенденцией является миграция рабочих офисов в более дешевые районы, с более адекватной арендной ставкой. "Сокращая издержки, транснациональные компании будут оставлять в центре лишь небольшие по площади офисы и исключительно в представительских целях, а 90% сотрудников будут переводить на окраину", – прогнозирует Иван Романов, компания которого в этом году заявила о строительстве многофункционального комплекса на Головинском шоссе. <br>
Тем не менее эксперты крупных консалтинговых компаний пока не могут прийти к единому мнению относительно востребованности коммерческих площадей в ближайшем будущем.
С одной стороны, из-за ухода с рынка ряда зарубежных компаний, а также сокращения издержек отечественных, на рынке появятся свободные площади и, как следствие, некоторое насыщение спроса качественных офисных помещений. Но противовесом выступит остановка целого ряда инвестиционных проектов, запланированных к реализации в 2009–2011 годах, а следовательно, сокращение предложения и отдаление насыщения рынка.
Какая из тенденций окажется сильнее? Оправдает ли рынок недвижимости ожидания девелоперов и инвесторов? Однозначный ответ на эти вопросы даст только будущее. Очевидно одно: стабильно выигрывает в недвижимости тот, кто, игнорируя кризисную панику, ориентируется на инвестирование в долгосрочные активы.


По материалам РБК